Ley de arrendamientos urbanos

Ley de arrendamientos urbanos vigente y el control total de la AEAT sobre los mismos

La AEAT da un paso más en el control de los arrendamientos este año 2020. A tener en cuenta que si no informamos de la fecha del contrato de arrendamiento, NIFS de los arrendatarios, fecha de adquisición del inmueble arrendado, valor de adquisición y titulo de la adquisición, onerosa o lucrativa, el resultado es que no será posible presentar la declaración de renta debido a esta nueva ley de arrendamientos urbanos que entra en vigor y que va a tener un importante efecto en el sector.

Ley de arrendamientos urbanos actualizada 2020, las novedades

Se amplían los plazos del contrato de alquiler

La duración mínima obligatoria de los contratos de alquiler será de cinco años. Se establece también una prórroga tácita de tres años para personas físicas, salvo que alguna de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo.

Si el arrendador es una persona jurídica la duración mínima del contrato será de siete años, y la prorroga será como mínimo de tres años. En caso de que no se quiera prorrogar el contrato, el propietario deberá notificarlo con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos meses.

Posibilidad de recuperar vivienda una vez transcurrido el primer año

El propietario, si acredita debidamente necesidad de esta durante el primer año de contrato, podrá recuperar la vivienda. Si esta no de ocupase en el plazo de tres meses, el anterior inquilino podrá optar entre volver a ocupar la vivienda, o solicitar una indemnización correspondiente de una mensualidad de renta por cada año de contrato que le quedaba por cumplir.

No se extingue el contrato si el anterior propietario vende el piso 

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, siendo de siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

Se limita el incremento de rentas al IPC

La renta solo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. El límite que se permite la actualización de la renta dentro de periodo de contrato es del Índice de Precios al Consumo (IPC).

Obras para mejorar la vivienda

La realización por el arrendador de obras de mejora en la propiedad, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual, sin que se pueda sobrepasar dicho aumento en el porcentaje del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Los gastos de gestión serán a cargo del propietario

Los gastos derivados de la gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, irán a cargo del arrendador cuando éste sea una persona jurídica.

Garantías adicionales a la fianza, nuevos baremos y limitaciones

Las garantías adicionales a la fianza serán de un máximo de dos mensualidades de la renta. La fianza seguirá limitada a un mes en el caso de viviendas y a dos si el uso es distinto a vivienda (para locales, trasteros…).

No obstante, para aquellos arrendamientos que se firmaran por períodos iniciales de más de cinco o siete años sería perfectamente posible exigir al inquilino garantías del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones.

La ultima reforma de arrendamientos trajo importantes cambios, buscando incrementar la protección y ventajas para el inquilino. A la vez se pretendía lograr la estabilización del mercado de alquiler, A la vez las medidas dotan de seguridad y tranquilidad al propietario, permitiendo mayor estabilidad entre ambas partes, y menos rotación y temporalidad en los alquileres de viviendas.

Ley de arrendamientos urbanos, los recovecos legales

Las consideraciones a tener en cuenta a la hora de alquilar, sitios y arrendadores de confianza

Algunas de las triquiñuelas utilizadas en el sector para aprovecharse de los recovecos legales tratando de eludir la LAU por algunos arrendadores detectadas por el ministerio son las siguientes:

Se «amplia» el tamaño de las viviendas para tratar de eludir la ley de arrendamientos urbanos

Algunos caseros están amañando los metros cuadrados de las viviendas, para que no tengan que cumplir las condiciones que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En viviendas grandes que no llegan a los 300m2, (muchos chalets de «pequeño» tamaño adosados de los alrededores de las grandes capitales de la península) pero que se quedan próximas a esa superficie, se obliga a poner en los contratos que estas sobrepasan esa superficie (incluyendo partes de la parcela que no son habituales u otras no habitables directamente).

El fin que se persigue es que se puedan considerar como arrendamientos de viviendas suntuarias y no les sea de aplicación el régimen de prórrogas obligatorias de la Ley de arrendamientos urbanos.

El aprovechamiento de la renovación tácita del alquiler

Lo que están haciendo muchos propietarios para que no se les apliquen los nuevos y largos plazos de duración de los arrendamientos es esperar a la finalización de los arrendamientos y finalizados los contratos, consentir sin ninguna oposición que se mantengan los alquileres.

En estos casos, los alquileres se van renovando por tácita reconducción anualmente en función de cómo se haya determinado el pago de las rentas y así los propietarios saben que la duración de los alquileres sólo va a depender de ellos y que cada año van a poder recuperar sus viviendas. El problema que plantea esta forma de actuar es que no se puede subir la renta, aunque sí actualizarla.

Cobrar aparte el precio del garaje como medio encubierto para actualizar el alquiler

Otro nuevo ejemplo de subida encubierta de las rentas de alquiler: el casero establece en el contrato que durante los primeros tres años el garaje va a ser gratuito y a partir de entonces obliga al inquilino a pagar una cantidad adicional al mes, como por ejemplo 150 euros. De esta forma burlan la ampliación de la duración del contrato, y aplican una subida de precios a partir del cuarto año. Otra opción para aplicar una subida indirecta en el precio es poner por contrato que a partir del cuarto año el inquilino va a pagar la comunidad.

Falsas causas de necesidad para recuperar la casa y saltarse la ley de arrendamientos urbanos

Otros se inventan falsas causas de necesidad, para recuperar los inmuebles, como por ejemplo falsas separaciones o divorcios, falsedad en la emancipación de sus hijos…, y así no tener que esperar a la finalización de los arrendamientos. Sin embargo estos casos no podrían darse en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica.

La firma de contratos de alquiler con plazos inferiores a un año, los contratos de «temporada»

Por último, para acortar el periodo de arrendamiento, otra triquiñuela que se está utilizando es “firmar contratos por menos de un año para considerarlos contratos de temporada y que así no se les pueda aplicar el régimen de prórrogas obligatorias de la LAU”. Ocurre que para considerar un arrendamiento como de temporada, el contrato tiene que recoger el motivo de la temporalidad del arrendamiento y a la vez también especificar que el arrendatario sigue conservando su domicilio habitual en otro lugar.

Ley de arrendamiento urbano 2020, más información 

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